酒店式公寓

在房价飞涨的当下,总有几个小区让你在找房子的时候心动不已。毕竟价格明显比别人低。例如,以下内容:

酒店式公寓

当你情绪高涨的时候—

我想放弃,但又舍不得。毕竟位置好,价格便宜。于是你小心翼翼地问一个朋友能不能买套公寓,朋友语重心长地说:

一时间,公寓成了过街老鼠。

我到底能不能买公寓?这还得从公寓的源头说起。

一个

为什么会有公寓?

为什么有公寓这种奇葩的产品,都设计成房子,开发商不更赚钱?

这个问题大家应该都知道。房子不是随便盖的。当土地被拍卖时,土地属性已经被指定。市场上的大多数产品只是以下三种类型之一:

那么是什么因素决定了土地的性质呢?

政府

最大的城市开发商决定了城市整体规划,也就是说一个地区建多少房子,建什么房子,什么时候建,政府要起决定性作用。在开发一个地区时,政府自然会提前设计好产品结构。

规划商务区,拿办公用地;商业中心,拿商业用地;居住区,集中拍摄居住用地的联合电影。在新城市遍地开花的当下,发展新城市是时代的主流。为了避免“睡城”引发的上班潮,新城市不仅需要引入居民,还需要引入产业。因此,政府在主要的新城市提供了大量的办公用地和商业用地。

但是新城的建设不会一蹴而就,产业的引入是一个长期的过程。那么问题来了,办公楼建好了,没有办公室的人住。房子会卖给谁?

开发商心疼的时候发现隔壁的住宅项目乱七八糟,价格高了一倍。如果我们不停止这样做,我们的办公楼将变成住宅。毕竟任何人在办公室放床都是违法的。

我们每天都在盖房子,所以要做好水和污水的隔断并不容易。

我们天天卖房,做一个套餐不容易。

公寓有什么问题?

日前,万科公寓项目被央视曝光。

反映的主要问题是公寓不能落户,没有学区。除了这两点,公寓还有其他问题吗?

1、短产权。

这个产权是土地的使用年限,房屋产权是永久的。

房屋一般为70年产权,写字楼项目商住产权为50年,商业项目商住产权为40年。这个产权是从征地的时候开始的,所以城市里的一些住宅项目,交房的时候只有四五十年的产权。

《物权法》规定,建设用地到期自动续期,但要缴纳一部分土地出让金。土地出让金的多少,目前还没有统一的政策。目前温州、深圳等地土地产权已经到期,20年的土地出让金已经控制在房价的1%以内。详见《城市房地产管理法》第二十二条、《物权法》第一百四十九条:

不过话说回来,目前我国普通建筑的设计使用年限是50年:

《建筑结构可靠性设计统一标准》(GB 50068)

当然,这并不是说50年后房子就要拆了,我只是想跟你说明,40年、50年后的事情太漫长,不确定。

活在当下。

2.公寓居住体验差。

我们来看看公寓和住宅的单户型对比:

第一个是公寓,第二个是住宅。

公寓单层户数多,户型小,缺乏设计感;单层住宅数量少,户型设计合理。

另外,房屋一般都是封闭式管理,人车分开;公寓一般是写字楼和开放式小区。

但由于刚需房越来越少,对公寓的需求越来越强烈,市场上出现了很多和房子品质差不多的公寓。可以重点关注这些产品。

3.公寓不能落户,也没有学区。

这个问题没有解决办法。

房子买了落户,买了给孩子上学,肯定买不了公寓。也正因为如此,公寓价格相对较低,毕竟房子的附加价值较少。我们先来看看房价都包括哪些内容:

房价=居住体验+交通设施+商业设施+医疗设施+学区设施+社区设施+其他市政设施(公园等。)+户籍+安全+通勤便利+工作机会。

学区房的房价比其他小区高很多,因为学区房的配套溢价更高。

如果你是不需要学区房,不需要落户的购房者,为什么要交这个溢价?

4.公寓的水电费比房子高,一般没有煤气。

不同城市,大致3元/吨水,4-5毛/度电;商业用水7元/吨,商业用电1.1-1.2元/度。

这个已经算过很多次了。对于一个四口之家来说,一套公寓一年的水电费要比一套房子贵3000元左右。十年才三万,和房价比起来微不足道。

没有煤气做饭真的很麻烦,电磁炉也搅拌不了勺子。如果每天都要做饭,不做饭生活就没意思了,那就别碰公寓了。

公寓的厨房大致是这样的,平时是开放式的,确实没有住所方便:

5.卖的时候税费高。

公寓出售时,主要成本是比住宅多一项土地增值税,税率如下:

(1)增值额不超过扣除项目金额50%的,税率为30%;

(二)增值超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(三)增值超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值超过项目扣除额200%的部分,税率为60%。

这种税是为商业和办公产品缴纳的,所以人们在购买商铺时应该谨慎。

但在二手房交易过程中,几乎80%都是通过降低甚至拉平价格来避税…

6.公寓首付比例高,利率上浮。

这也是一个无解的问题,高就是高。

通常第一套房子首付30%(上海35%),公寓首付50%。

利率方面,公寓通常是住宅的110%左右。比如苏州住宅利率会在基准利率上上浮20%,公寓上浮30%。

另一方面,公寓贷款只能贷10年,所以月供压力会更大。

公寓的优势

话说回来,公寓问题那么多,还是有很多买家青睐的。肯定有自己的优势。

1、价格便宜

没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

房价这么高,谁不会动心有机会在上海100万买2房?

公寓价格低,主要是开发商拿地价格低。

这是苏州工业园区的记录。可见,同地段商业用地的楼面价仅为住宅的20-25%。

众所周知,现在高房价意味着高地价。所以一般情况下,公寓项目的价格只有住宅的50%以下,还可以做成4.5米的loft产品,得房率140%,开发商还是有利润的。

2.不限购不限贷

截至目前,全国仍有26个大中城市限购,或为落户需求,或为社保需求。对于刚毕业的大学生或者学历不高的购房者来说,门槛还是比较高的。

公寓确实为每个人提供了一个留在他们居住的城市的机会。房子虽然不大,但是有个小家还是挺温馨的。而这部分购房者可能并不需要学区房。

3.不合格

最近,一个朋友遇到了一个问题。之前在重庆投资了一套房子,现在准备在南京买房定居。我找了两套,首付需要八成。

我手里没那么多钱。好在老婆之前没买过房,第一套只能是离婚。但是我老婆不同意。

毕竟上海以前也发生过这种事。为了买房,弄个假离婚。买了房子后,男方不想再婚…

目前每个城市两套比例如下:

注:(南京和苏州的比例是在名下有贷款的情况下)

公寓可以有效解决这个问题。不管你买多少套公寓,然后你买房,都是按首套算的。不知道以后计算房产税的时候算不算套数,等政策吧。

4.公寓的位置一般比较好。

受益于政府的产业扶持政策,办公用地一般交通便利,商住区一般在地铁或交通干道周边。对于急需买房自住的上班族来说,买一套价格便宜、地段好的商住两用房,可以实现利益最大化。

5.loft产品利用率高。

许多公寓采用阁楼设计。虽然受限于楼层高度,居住体验有限,但确实扩大空房间,利用率远高于住宅。也是45平米的房子。房子只能是工作室,阁楼可以是两居室。这对预算有限的刚需客户有新的吸引力。毕竟在大城市100万买两房是非常难得的。

值得一提的是,现在loft产品的高度越来越低。

北京公寓刚开始火的时候,楼层高度一般在5.5米甚至更高。到了2015年,大部分降到了4.5米,2016年限制在4.2米。后来不允许高于3.6米。

如果选择loft产品,建议买装修的。自己装修又贵又费时费力。开发商为了营销,聘请了设计团队,方案不错。

6.投资回报率高。

说到投资回报率,大家都会提到租售比这个概念。专家通过租售比判断国内房价过高,都是用住宅数据。以公寓价格计算,租售比会健康很多。

以上海为例,同样投资400万。如果买郊区的房子,比如松江、青浦,租金大概在5000-6000元。如果从市区一套公寓入手,或者持有多套郊区公寓,租金在12000元左右,收益率会高一倍。

有人会说房屋升值空。其实在政府明确的政策引导下,房价不会再高速增长,跑赢CPI就不错了。

挥霍

买公寓什么情况合适?

对比了这么多,大家心里应该有答案了。存在就是合理的,有些公寓项目卖的不错,说明还是有合适的客户的。

什么情况下可以买公寓?

1.大城市限购的年轻人

通常大学刚毕业,我们都选择租房。如果父母能支持首付,买套公寓也是不错的选择。

有三个主要考虑因素:

第一,现在房租也很高。在许多地方,租金相当于公寓的月供应量。与其全给房东,还不如把月供还了。

第二,刚毕业一切都不稳定,可能不会在任何一个城市定居,即使是同一个城市,可能地区变化也很大。这样的话,买了房子以后还要换房,首付压力比较大。

第三,如果以后不做了,做个投资也不错。毕竟房租可以抵消月供,压力不大。现在房价不会大幅上涨,长期持有,获得当期收益是最安全的。

2.给资金不足的父母买两套。

很多人如果不在家乡工作,就会面临远离父母的局面。工作几年后,我发现我需要父母住得近一点。一方面需要赡养老人,一方面需要父母帮我带孩子。

在这种情况下,当然会有买家在远郊购买,为了一套房子而放弃距离。但是摆在我们面前的问题很现实,远郊配套跟不上,通勤时间太长。

很多朋友对养老有误解,认为最好是养老,买在远郊。价格便宜,环境好,住在小区的都是老人,父母不会觉得孤独。

顾客看多了就会发现,很多老人都不想要这种生活。越老越孤独。相反,老人不想住在一个安静的地方。老人熟悉的是街村自产,自己走路去买菜。而且都是老年人居住的小区。救护车经常进进出出,很多人会觉得不舒服。

3.预算不高但急需婚房的买家。

这种情况也比较常见。老婆最近怀孕结婚了,但是没有自己的房子。买房可能只能买一房,家里人口多,根本住不下。

这时候妥协,买一个50-60平的loft产品,装修的更紧凑一点,做一个小三居室没问题。这样既能给孩子一个稳定的地方,也能让父母来照顾的时候有地方住。

生活不容易,尤其是在大城市。

4.低成本投资

如前所述,市场和20年前不一样了。房价一天一变的时代已经过去了,接下来就稳字当头,不涨不跌。

在这种市场形势下,租金收入是最吸引大家的因素。房价不会涨,但房租会涨。而且有些公寓项目会由酒店托管,一般有6-10%的收益,比普通理财强多了。

5.制作自己工作室的买家

具有办公属性的公寓,通常可以注册为公司。如果你有自己创业做工作室的打算,还是开公寓好。毕竟租别人的地址注册,一个月就要几百块。

公司什么时候做大,或者改变人生规划,改变装修,做个落脚点?

6.其他人

还有其他不寻常的需求,比如陪读,城市短期打工,大学生做宿舍等。,这个也可以考虑。

不适合买公寓的情况我就不一一列举了。很明显,如果你想买一个优质的学区房落户,看到公寓就去转转。

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