高级公寓

日本最大的房地产中介三井不动产的国际部长,有一个非常罕见的名字,叫“横河”。我估计他的祖先是水利专家。

在中国过年的时候,我去拜访他,想和他聊一个问题:日本的豪华公寓和中国的有什么不同?

三井不动产总部位于首相官邸附近的下关大厦,是三井不动产公司于1968年建造的36层商业大楼。它是当时日本最高的建筑,半个世纪以来一直保持如新。

和横河大臣聊这个话题是因为他曾在北京和上海担任三井不动产集团中国公司投资促进部部长,并在中国工作生活了四年。

高级公寓

以房子买卖作为职业生涯的横沟部长以买卖房屋为职业的横河大臣。

日本企业有一个不成文的规定,在海外工作的高级管理干部必须住在当地最安全的公寓。自然,这样的公寓一定是高级公寓。

大学毕业后,横河大臣加入三井不动产集团,做了一辈子一件事:买卖房子。

谈到自己生活过的北京和上海的老年公寓建筑,横河大臣提出了四点观察:

第一,与日本公寓相比,中国属于普通或高级,没有进入住宅的“玄关”。一进屋就是客厅,所以鞋子是在客厅里脱的,和日本的公寓设计不一样。

日本的房子,无论是公寓还是独栋建筑,在入口处都有一个“玄关”。这个“玄关”比房间、客厅的地板低6厘米左右,大小1.5-2平方米,专门用来脱鞋、换鞋。

横河大臣说,日本住宅的“玄关”设计有两点考虑。首先是为了卫生。外面进来,鞋底总会有些灰尘。如果在玄关换拖鞋,可以保证家里地板的干净。第二,在日本人的意识和价值观中,任何东西都是有“界线”的,而在家里,家就是“界线”,外面叫“外”,里面叫“内”,所以门外的东西不能轻易带进门。正是因为日本人的意识和价值观中有这样的“界线”概念,所以,自古以来,日本人就认为鞋子必须放在“门外”,不能穿进屋子。这个“玄关”起到了“分界线”的作用——进屋前先脱鞋。

第二个观察是,在日本的公寓设计中,除了少数小面积的单身公寓外,“干”和“湿”是严格分开的,而中国大部分公寓并没有严格分开。这里的“干”主要是指厕所,“湿”主要是指“浴室”。在北京上海的高级公寓楼里,厕所和卫生间大多是放在一起的。从日本的角度来说,这样潮湿的环境下厕所容易滋生细菌,对身体不好。

对于许多日本人来说,厕所是一个非常特殊的地方,不仅被认为是财神居住的地方,也是一个“独立空的房间”,供一个人安静地阅读和思考问题。因此,日本人对厕所的重视不亚于对房间的重视。不仅每天擦洗,还会放上各种香水和除臭剂,甚至还会放上鲜花,打造一个干净舒适空的房间。

横河部长的第三个观察是,北京上海的高档公寓缺少公共和合租空房。在日本的高级公寓楼里,一楼的大堂会被装修得像五星级酒店一样,有沙发,有接待区,甚至还有高级的贵宾接待室。同时,楼内还有健身房、图书馆、会议室、咖啡吧、客房等供住户共用,尽可能提供住户间的交流空间,营造“大家庭”的居住环境。然后,在国内大部分高端公寓里,除了健身房,很少有其他的共享设施。

第四个观察是,在日本的高档公寓建筑中,大多会在建筑的顶部设置公共多功能宴会厅,是住户举办各种沙龙酒会、招待亲朋好友的最佳位置。他们可以自己带饭,既体面又省钱。

横河大臣说,我离开中国五年了,最喜欢的是中国的公寓高度比日本高。我相信,近几年,中国的高档公寓建筑和设计会有很多变化。但从使用的便利性和公寓楼的功能性来说,加入一些日式公寓的元素可能会更有高级感,同时也有利于增进住户之间的相互交流,让谁也不知道隔壁住的是谁。

三井不动产公司是三井企业集团的重要成员,成立于1969年,至今已有52年的历史。

作为一家房地产中介和咨询公司,该公司早在20世纪70年代就在日本房地产流通市场开创了两个先例:

一是引入“三井加盟制”,在东京首都圈的埼玉县、千叶县、神奈川县设立了10余家住宅销售公司,建立了区域连锁网络。

其次,加强了企业的品牌意识和文化意识,创立了“三井再房”品牌,成为日本社会“二手房交易”的代名词。

从1986年到2019年,三井不动产不动产集团已经连续34年保持日本不动产交易数量第一的记录,成为日本名副其实的“不动产销售大王”。

与其他房产中介公司不同的是,三井不动产公司不仅充当中介,而且在中介之后继续为客户提供房屋装修设计、管理等咨询服务。

其中,最受欢迎的是二手房装修咨询服务。

日本的房子保养的很好,即使是80年代建造的公寓楼也看不出太多的陈旧。当客户购买二手房时,三井不动产公司不会挥手告别,而是根据客户的要求提供二手房的装修和设计等咨询服务。

“一般理解二手房改造只是更换一些设备,做一些装修,但日本公寓的隔断墙基本都不是承重墙,也不是砖混结构的材料,所以可以拆掉,重新分割空,重新设计装修,变成一个全新的家。”横河大臣说,中国有句俗话叫“旧瓶装新酒”。我们的做法就是中国的“旧瓶装新酒”的概念。一方面体现了对旧事物的尊重,避免了拆建的浪费。另一方面也最大程度的满足了客户的创新欲望,尤其是中国客户。每个人都喜欢“自我流动”的家居设计,别人住过的房子。

近年来,日本的房地产市场正在发生变化。以前以新建公寓楼为主,现在二手房市场已经超过新建公寓楼市场。2016年日本二手房交易量已经达到37189套,而新公寓楼的销售量为35772套,已经出现逆转。到2019年,二手房交易量将达到38109套。

我问横河大臣,“与10年前相比,东京市中心的房价涨了多少?”

横河大臣说:“如果说房价的话,范围比较大,因为东京市中心有新房和二手房,也分为公寓、独栋或投资楼等等。如果对比东京市中心高档公寓的二手房价,10年间上涨了30%以上。”

近年来,三井不动产公司的国际部为中国客户提供了许多住宅和商业建筑方面的中介服务。

我问横河大臣:“你对中国人在东京投资买房有什么好的建议吗?”

横河大臣也直截了当,说了四点:

第一,在东京买房,不用老盯着山手线(轻轨环线)。当然,山手线内的资产保值率很高,但购买成本也很高。东京的地铁和轻轨四通八达,交通十分便利。可以根据自己的资金实力和购买目的选择不同的区域。

第二,买房的时候,不要拘泥于东京的哪个区。看来港口区和涩谷区是高档住宅区,江户川区成了“下城区”。重要的是看房子的质量,尤其是要选择靠近地铁轻轨站的地方,方便通勤和生活。这些应该是优先考虑的因素。

第三,买房时,不要随意砍价。一开口就要求打八折。这已经超出了各方所能承受的利益范围,会被认为是“不诚实,没有诚意”。当然,买房可以谈价格。而日本社会并没有“高价买,低价买”的习惯。讨价还价要在合理的范围内,还是有余地的。

第四,要重视高回报楼盘的宣传。东京的房产回报率一般在3-5%之间。如果中介公司说能返8-10%以上,就有水分。对于这样的对象,我们需要提高警惕。

最后横河大臣告诉我,徐校长要告诉国内的朋友,在日本买房和有没有日本居留签证没有关系。日本不是投资移民国家。买房的话可以拿到日本居留签证,甚至可以拿到绿卡。这是不现实的。我们更愿意为在中国工作生活的日本人和不想移民的中国朋友提供实实在在的服务。诚实交易比什么都重要!

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