上海商城酒店式公寓

每经记者:刘包晶晶每经编辑:

12月22日,中国首家宝格丽公寓爱马仕悄然结束了第二个上市周期。

一个多月前,拥有宝格丽公寓的华侨城以6.12亿元的底价将上海首驰企业管理有限公司51%的股权束之高阁。然而,面对2021年营业利润亏损5235万元、2022年前10个月亏损4656万元的情况,没有一个勇士敢接手这个需要一次性付款的“奢侈资产包”。

上海商城酒店式公寓每经记者刘煜辉摄

12月8日是项目首个上市周期的结束日。当时,国家商报记者致电北京产权交易所,相关工作人员表示,如果有多家公司报名,出价最高者将被授予;如果没有人报名,房源会一直持续,直到有人报名并缴纳项目保证金。

12月21日,全国商报记者再次致电北京产权交易所。一位项目负责人表示,该项目处于许可延期阶段,自挂牌以来尚未征集到意向受让方。据该项目负责人介绍,目前,转让方没有降低挂牌价的计划。

抬头可以看到外滩三件套(上海环球金融中心、上海金茂大厦、上海中心大厦)。上海宝格丽公寓以其高端的品牌定位和市中心核心地段,被誉为“公寓行业天花板”。稀缺的景观和高端的配套服务,使得宝格丽公寓一个月子中心的套餐费用达到28.88万~ 116.88万元。

然而,华侨城出售这套宝格丽公寓的消息却引起了人们的无限猜测。月租10多万,位于闹市区。以上海宝格丽公寓、半岛酒店式公寓、瑞J酒店式公寓、丽晶会所为代表的高端酒店式公寓有哪些?

明星花几亿买公寓,窗外“外滩三件套”成标配。

10月底的一个工作日下午,上海市黄浦区中山东一路32号门前,一辆牌号为“888”的沪牌劳斯莱斯高级轿车停在椭圆形花坛旁,这就是被誉为“远东贵妇”的上海半岛酒店。

西边的一栋12层楼是半岛酒店公寓。一位销售总监告诉《国家商报》记者,该楼盘共有39套公寓,包括1室、2室和3室。租金11万~ 20万元/月,一年起。酒店提供免费的日常清洁服务,一个停车位和一个免费的游泳池和健身房。

半岛酒店是外滩60年来唯一的新建筑。走进正门,首先映入眼帘的是标志性的大堂茶馆。在双层的大堂里,巨大精致的花艺、乳白色的古罗马石柱、明亮的玻璃水晶吊灯,都散发着一种美丽优雅的气息。

公开资料显示,早在2014年,影星刘嘉玲就被曝在上海半岛酒店购买了一套约1亿元的豪华公寓。2015年接受某电视台采访时,王思聪透露自己住在上海半岛酒店总统套房,8.5万元/晚。

中国首家宝格丽公寓,距离半岛酒店公寓沿北京东路、苏州南路步行约1公里。

“很好,服务很好。”在宝格丽公寓住了三年的小红书博主西西这样回复《国家商报》记者。

2021年5月出国前夕,西西特意在宝格丽公寓拍了一组照片留作纪念,公寓内部也随照片曝光,宛如高级酒店。在这里生活了三年后,她告别了上海,开始环游世界。

宝格丽公寓毗邻上海总商会旧址。主要由一栋48层、150米的超高层建筑组成,共有243间房屋。

公开资料显示,2016年7月15日,宝格丽与华侨城联合举办了宝格丽公寓发布会,以刘嘉玲为平台。当时媒体的报道留下了这样的话:陆家嘴150米空的美景与巴厘岛酒店(此处为巴厘岛另一家宝格丽酒店)的印度洋风光相得益彰;上海的母亲河苏州滨江,百年人文风情,与伦敦酒店泰晤士河谷的精致有着惊人的相似。

瑞J酒店,距离宝格丽公寓约3公里,位于上海文化商业中心静安区的核心区域。步入优雅华丽的大堂,闪闪发光的水晶吊灯照亮了每一个角落。

瑞J酒店公寓位于大厦顶层的62-68层。在销售经理彭海的陪同下,国家商报记者乘坐高速电梯来到公寓,通过全景凸窗俯瞰上海的天际线。房间里铺了印花地毯,装修以米色为主。客厅无论是橱柜还是灯具,多为黄铜金属配件,精致的珍珠鱼皮配件更显奢华。客人可以一边在豪华的浴缸里洗澡,一边俯瞰窗外的“十里羊场”。

傍晚,晚霞染红了上海的天际线,陆家嘴商圈依然熙熙攘攘,上海丽晶酒店41楼的无边泳池更是金光闪闪。

李景辉酒店式公寓位于浦东新区陆家嘴21世纪大厦42-55层。透过窗户向西看是上海中心大厦、上海环球金融中心、金茂大厦和东方明珠。电影明星黄晓明花了数亿美元在丽晶交易所买了一栋豪宅,作为他当时和杨颖的婚房。

月租最高28万,但顶级豪华公寓也放低了姿态。

对于普通人来说,宝格丽公寓和丽晶俱乐部高昂的月租甚至超过了很多人一年的工资。

“半年起租,半年租,12个月租,两个月租,还包括一个车位……”10月底,宝格丽公寓销售顾问吴婷向《每日经济新闻》记者推荐了一项优惠活动。

“宝格丽公寓可以大规模出租,共133套(共243套,其中已售出110套)。很难达到很高的入住率。这个活动相当于变相打折8.3。”吴婷说。

据记者了解,目前宝格丽公寓一室租金约为6万元/月,三室租金约为15万元/月。房租随着楼层的增加而增加。

事实上,除了华侨城集团持有的一些房屋外,在上海禁止销售“阶级房屋”之前,如上所述,约有110套公寓由小业主购买和持有,或出租或自住。

这种混合运营管理也是当今上海很多豪华公寓常见的运营模式。

据记者了解,目前丽晶会所的租金为1.44平米一室5万元/月,2.16-236平米两室7.5-8.5万元/月,322-368平米三室12万-20万元/月。

据李景辉的销售人员刘一介绍,租房有一个“到位”的折扣。“如果租期在半年以上,可以给一个比较酷的价格,比如两居室7.5万元,接近六折。费用包含物业、宽带、保洁等多项服务,车位租金也可低至2000元/月。”

在参观过程中,刘一多次主动提到价格折扣,并强调这是客户通过直接谈判所能得到的最低价格。关于入住率,刘一表示,目前公司拥有40套酒店式公寓,每天的入住率保持在32左右。由于地理位置和装修风格,客人主要是中国商界人士,尤其是高层管理人员或企业家。

“我们的入住率一直相当稳定。”她告诉记者。

记者在现场看到,一批视频团队刚刚拍完,离开大楼。刘伟坦言,“在目前的市场上,我们也需要借助中介的力量来推广吸引客户。羊毛出在羊身上,利润给中介。折扣不会太低。”

“如果中介推广一年期合同,中介费0.8%。”也就是说,按照一套两居室租金7万元/月计算,中介费约为6720元。

相比宝格丽公寓的2-38层、丽晶广场的42-55层、62层,静安瑞J酒店式公寓可以在“云端”欣赏到上海中心城区的景色,租金自然更高在空之间。

“我们公寓最低租金约6万元/月,400多平米的房间租金高达28万元/月。”

据瑞J酒店公寓销售经理彭海介绍,公寓配有全套厨房、洗衣机和干衣机、水疗中心、恒温天际线自然采光室内泳池、24小时健身中心、占地约2000平方米的活动场地等。,提供瑞J酒店品牌级别的私人服务。

公寓里的爱马仕一度排队涨房租。

Crystal在上海经营一家高端房地产租赁服务公司。在官网该公司的“酒店式公寓”一栏,展示了丽晶汇、宝格丽公寓等项目,房屋70%的图片和视频都是团队成员拍摄制作的。

“新项目或者很难租到的项目,一般都是运营方让我们去拍,去推广。租的好的项目不需要推广,很多时候会拒拍。”据她介绍,业内的公寓通常是按照租金的高低来分类的。1-3万元/月是中档户型,3-5万元/月是中高端户型,5万元/月以上是高端户型。“10万元/月以上才算顶级豪宅,公寓里的‘爱马仕’”。

“以前同事给团队代理经营高档公寓。我帮忙介绍了更多有百万粉丝的自媒体博主或者主播。短租把它当成了工作室,他们也挺舍得花钱租房的。最近有客户要求20万元/月的公寓。”水晶说。

回首美好时光,2020年上半年,很多留学生从国外归来,部分毕业生放弃留在国外的打算,回国发展。Crystal说,当时不仅是他们自己的公司,整个上海的高端公寓租赁市场,基本上都是客户很多,跟不上。月租上万元的酒店式公寓也处于“秒定”状态。“通常,几个感兴趣的客户在抢房子,有时这可能是必要的。

“行情好的时候,像马当路的上海依兰卢湾酒店式公寓基本没有空房源,建国西路的嘉裕庭、嘉里华庭等公寓租金都在5万元/月以上,还要排队才能租到。”水晶不禁叹了口气。“今年6月后,市场上大多数高端公寓都在降价促销租金。抢房的情况很少,有的房子还要租一段时间。”

一位在上海外白渡桥附近从事酒店式公寓运营的工作人员告诉记者,除了上市公司的高管,还有很多收入比较高的年轻人、富二代、在家做直播的网络名人博主等等。

这也印证了宝格丽公寓管理方万豪酒店集团相关人士的说法,该人士告诉记者,目前宝格丽公寓的客户群主要是年轻人,入住率基本在70%左右。

IWG集团中国区总裁胡帽曾在IBM和戴尔等跨国公司工作。对于下半年高端服务式公寓出租率的下降,他认为,外企进驻人员的减少,造成了类似定向公寓产品的一些租赁需求。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示,一般来说,公寓作为上市公司酒店资产的一部分,会被纳入一个相对独立的利润表,运营成本会占到整个酒店的40%左右。

由于租期长,租金回报稳定,高端酒店式公寓的经营毛利率一般达到50%,租金高的酒店式公寓甚至达到70%。而国际顶级酒店一般只配置10%左右的公寓产品,不会超过20%。

根据第一太平戴维斯发布的第三季度上海房地产市场报告,酒店式公寓市场已经逐渐从封锁的影响中恢复,但许多项目仍在进一步降低租金,以降低空购买率。预计第四季度将有1家长租公寓和4家高端酒店式公寓入市,包括国企持有的新吉公寓、雅臣酒店集团旗下的雅臣悦居酒店临港、临港东漫国际公寓、X8酒店式公寓和雅仕阁浦发盛捷逸滨江酒店式公寓。

客户来源结构发生了变化,运营商仍然面临挑战。

在过去的20年里,酒店式公寓在一线城市蓬勃发展,尤其是在上海。自1998年雅诗阁进入上海以来,各大公寓品牌已经在上海落户24年,上海市场始终以满意的投资回报吸引着更多的投资者。

旅游期刊《上海酒店式公寓发展现状研究》显示,上世纪90年代初出现的上海中心的酒店式公寓(如龙柏老年公寓)并不是零星出售,只是出租,主要面向在上海从事商务活动的外国人。

近年来,上海的酒店式公寓成为市场新宠,发展迅速。酒店式公寓的短租户主主要是来上海开会、商务活动或短期公司业务的白领,通常会租一两个房间,租期从几天到三个月不等;长租者多为跨国公司中高层管理人员和使领馆工作人员。他们长期在上海工作,一般和家人在一起,所以对居住面积有要求。租期一般在三个月以上,以半年或一年为周期续租。

区位优势显著。建筑多毗邻清幽雅致的高级住宅区,视觉环境赏心悦目。近年来,一些酒店式公寓也位于商务区,与五星级酒店集团融为一体;部分进驻大型综合楼,增加了经营的灵活性,兼顾长租和短租客人入住。

从投资人的角度来看,酒店式公寓通常比酒店更具有抗周期的韧性,运营成本也更低。STR市场数据显示,2020年,上海高端酒店式公寓受疫情影响较大,入住率同比下降20%左右。2021年,上海高端酒店式公寓市场已经恢复到2019年的水平,入住率接近80%。这说明高端服务式公寓的需求更稳定,更抗周期。

这个优势被更多的投资人不断发现,赛道也逐渐拥挤起来。据仲量联行研究部不完全统计,近几年上海市场已建成酒店式公寓项目。例如,2022年,包括预计在第四季度开业的雅诗阁静安酒店式公寓在内,将有超过1000套新公寓进入市场。同样的热潮出现在2018年和2019年,连续两年约有1000个新增供应进入市场。

周涛指出:“高端酒店式公寓的主要客户是高净值客户、企业高管、外企高管等人群。近年来受疫情影响,外籍高管减少,客户结构发生变化,而国内客户的支付意愿和消费习惯不同,导致整体需求较小,一定程度上影响了入住率。”

第一太平戴维斯指出,今年第三季度,上海豪华公寓市场平均入住率为80.8%,高级公寓市场为77.3%。

第一太平戴维斯华南市场研究部主管谢景宇书面向《国家商报》表示:“未来半年,复杂的宏观环境和季节性因素预计仍会对需求产生一定影响,业主经营仍面临挑战。对于业主来说,在市场需求偏软的情况下,如何保证项目的合理收益,最大化租户对租金和服务的预期,变得尤为重要。”

周涛认为:“随着疫情防控措施的不断优化,将有更多的外籍高管回国,酒店式公寓市场将继续稳步提升。在此期间,不断完善服务内容,保持良好的口碑,有助于未来客户的回报。同时,酒店式公寓也要考虑如何吸引更年轻的潜在客户,打造能够吸引各个年龄段的产品。”

恒隆地产提供给记者的资料显示,今年4月,恒隆地产旗下高端酒店式公寓品牌恒隆之家的首个项目正式亮相,公司还在无锡、昆明、沈阳等地开发布局恒隆之家。

恒隆地产高管表示:“我们预计,内地市场对高端物业的需求将保持强劲。目前,越来越多的购房者倾向于选择品质优良、位于城市核心区域、由信誉良好的开发商开发的项目。”

在2022观点商业年会上,越秀地产投资信托董事局、执行董事兼行政总裁林德良对包括国家商报在内的媒体表示,过去酒店式公寓的主要工作是“稳房、抢饭”,而现在需要与写字楼、商场互动,思考如何从传统的酒店管理向酒店资产管理转变。

“从这个角度来说,其实是对产业链上企业的整合能力提出了更高的要求。现在不仅要做好公寓品牌,还要做好品牌的孵化器,进行全面的资源整合。”林德良说。

酒店式公寓起源于欧美房地产和酒店的创新商业模式。

美国酒店式公寓始于20世纪80年代,现在市场份额占全国住房市场的5%,是一个相对成熟的市场。其中,旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥和休斯顿的入住率超过全国平均水平。而欧洲的酒店式公寓市场比较分散,大部分酒店式公寓都是由海外投资机构建立的,属于一个发展中的市场。

据日经中文网报道,日本一家酒店将99间客房改造成了酒店式公寓,顾客可以在酒店长期居住。30平米左右的房间30晚36万日元(含税和服务费,约2.2万元人民币);还准备了50平米左右的客房(含税和服务费,价格60万日元,约合人民币3.67万元)。针对工作日的远程办公需求,最短租期定为5晚。

今年1月,世邦魏理仕做了一份关于全球长租公寓投资者意向的调查报告。报告显示,与去年一样,亚太地区绝大多数受访者选择东京和上海作为长租公寓投资的首选市场。柏林是29%的欧洲、中东和非洲受访者的首选市场之一,其次是伦敦(26%)、慕尼黑和巴黎(21%)以及阿姆斯特丹(20%)。

(应采访对象要求,西溪、吴婷、刘一、彭海为化名。)

国家商业日报

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