北京高端长租公寓

北京高端长租公寓

顺义农村一养老别墅 租19年可获无偿赠送 (图片由受访者提供)顺义农村一栋养老别墅,租满19年可免费赠送(图片由受访者提供)

中国住房报记者王少杰北京报道。

“通州城市副中心梨园附近50年产权,不限购,直接和产权单位签约。每套32万~ 79万元,面积31 ~ 75平方米不等。平均售价为每平方米10000元。可以生活,可以投资,可以注册公司。”11月3日,北京市朝阳区双桥东路一家4S店铺的工作人员于红收到了这样一条另类销售信息。近一个月来,他的微信朋友圈收到了多条便宜无限的房源信息,这让一向以租房为主要方式的于红兴奋不已。

2022年10月下旬,《中国房地产报》记者在走访北京通州、大兴、顺义等区时了解到,一些以“非租不改”为名的楼盘,被开发商通过签订“长租房”、“酒店托管”、“售后回租”、“楼盘赠送”等协议变相转让。

利用非住宅用地和房屋建设保障性租赁房,意在进一步完善我国住房保障体系。2021年,住建部在深入调研部分大中城市、住房租赁企业和新市民租赁住房需求的基础上,制定了《关于集中租赁住房建设适用标准的通知》。目前实践中有很多由宾馆、酒店、商业写字楼、工厂、仓库等闲置房屋改建而成的宿舍型租赁房项目。如何在具体执行中完善市场规范,也考验着地方政府的政策执行能力。

在“租购并举”的趋势下,北京也在加快改造闲置厂房、商场、写字楼或酒店的租赁房(以下简称“非租”)的步伐,这对于全市住房租赁市场来说无疑是一大利好,为更好地解决新市民、新青年群体的刚性住房需求提供了动力。

此前,北京已先后出台《关于发展职工租赁宿舍的意见(试行)》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房工作的通知》,明确提出“非改租”实施路径,鼓励改建项目混合兼容,促进产业融合和新业态发展。

但在实践中,很多打着“不改租”名义的项目,被开发商引入以租代售的营销模式,往往打着“不限购”、“便宜房”、“高回报”、“永久使用权”的幌子吸引消费者,使得少数改租的租赁房项目形同虚设。

面对以“不变租”为名的租售项目营销格局的不断翻新,北京规范发展长租市场的道路依然任重道远。

50年产权房“只租不卖”

虽然政策继续从多维度加强监管,但以租代售仍是部分项目开发商加快资金回笼的路径选择。

项目开发商给出的宣传口号“便宜无限制房源”,对彩虹也很有吸引力。

其中,一个名为“东五环公寓”的项目吸引了他的注意。项目位于通州太湖核心区,距离环球影城4.5公里。是大产权的精装现房,价格不到周边商品价格的20%。

出于对“失踪房屋”的好奇,于红从房屋信息发布者吕力处了解到,“东五环公寓”位于通州区台湖镇京律天泽工业园63号楼。该楼盘推出156套小户型房源,精装修,家具家电交付,直接拎包入住。“对于工薪阶层来说,投资30多万就能在京郊(园区)落户,住房需求减少的压力显而易见。”于红对记者感叹道。

但是,于红对这套房产还是有芥蒂的。在他看来,园区内所谓的50年大产权精装住宅,其实是由工业厂房改建而成(以下简称“工改住”),与商品房有本质区别。

记者发现,京略天则工业园占地282亩,土地性质为工业用地。土地使用证号为“京通郭勇(2005)字第021号”。最初开发为兰格钢铁商务园项目,后更名为京略天泽园工业地产项目。此外,园区内建筑物的用途显示为工业厂房及附属设施,相应的买卖协议也显示为工厂买卖合同。

11月10日,北京市通州区台湖镇政府经济发展办公室一名工作人员也向记者证实,京鲁天泽工业园是工业用地,开发的建筑都是厂房。目前园区内的出租屋应为厂房改造。近日,园区已向太湖镇政府申报将厂房改建为酒店式公寓的申请。

让于红不解的是,“东五环公寓”看似全款购买,但在办理购房手续时却被要求签订房屋租赁合同。经过一番奇怪的操作,公销的“工转住”悄然变成了代租销售的另类“非租转租”。

根据于红提供的一份带有“短期后投资促进中心”字样的房屋租赁合同范本,出租方为北京兰格嘉华置业有限公司,除了租赁期限(20年)需要手工填写外,合同上写明,租赁期满后承租人可免费使用房屋至2054年12月7日。

“此举是向承租人承诺房屋使用年限与土地使用年限同步(50年),以示租购无差别。”吕力告诉记者,目前景略天泽工业园有69栋楼,大部分都是独栋。每栋楼都是独立的房子,63号楼也不例外。改建的房屋不能进行产权分割,只能出租。但签订20年长期租赁协议,到期后自动延期,相当于拥有了房子的永久使用权。

11月14日,记者多次拨打北京兰格嘉华置业有限公司工商登记电话,均无人接听,采访未果。

一次性长租20年的做法符合以租代售的营销特征,但违反了现行的相关政策。2022年9月1日,《北京市房屋租赁条例》生效,明确规定新建、改建租赁住房不得出售或以租代售。违反规定的,由住建部门责令改正,逾期不改罚款最高可达100万元。

“财富管理”公寓投资组合回租

除了“东五环公寓”项目,吕力还在微信朋友圈推送了北京大兴区多个备选“非出租”项目。记者梳理后发现,这些项目的背后,不仅有租售并举的营销模式,还有令人眼花缭乱的招商手段。与“东五环公寓”不同的是,大兴区很多“非改租”项目都有不同的投资功能,以获得市场关注。

以投资打包回租为例。名为“soho科创公寓”的租赁住房项目最近正在吸引投资。据介绍,该项目距离大兴黄村西街地铁B出口100米,由酒店改建为精装公寓。有40年产权,户型面积一般在28平米左右。作为一个长租公寓,项目也暗示了可以按市场价出售。

公开资料显示,“soho科技公寓”分为自住和投资(酒店托管)两大类:每套自住酒店式公寓价格为19.8万元;酒店管理公寓由一家品牌酒店运营和管理,为期3年。期间每月租金1500元,按季度拨款结算。也可以折成14.8万元抵房款后的价格。

“3年的托管期,5万多元的收益,相当于银行定期理财。”吕力认为,“非租不改”下的酒店式管理公寓更适合收益稳定、有一定灵活性的投资空。到期后可以原价回购,可以继续托管,也可以选择住在里面。

记者走访发现,投资型另类“非改租”公寓的推广销售在大兴区并非孤例。位于大兴林肯公园南500米万源街地铁口附近,一个名为“亦庄经济开发区成佳公寓”的项目,在招租招商过程中打出“托管两年后3万元”的广告。据悉,该项目由商场改建为LOFT公寓,每套售价16.8万~ 20.8万元。项目还宣传投资回报率高,开发商投资2年后原价回购,或一次性返还3万元(可直接抵扣房款)。“这种改建的户型,楼层高低,房间阴暗,不适合自住。只适合投资。”李露说。

记者调查发现,投资套餐为回租的另类“非改租”公寓项目在大兴已经堆积如山。据了解,仅在大兴区的一个核心区域,“亦庄东总部”、“东南五环高端公寓”等项目已陆续布局。其中,有项目宣称投资套餐回租金额高达每月3000元,也有项目承诺租20年送20年。

事实上,售后禁止退(租)已经是政策层面的共识。根据《商品房销售管理办法》第十一条,“房地产开发企业不得以回笼资金或者变相回笼资金的方式销售商品房。房地产开发企业不得以售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。”

一位房地产业内人士表示,售后回租的本质是一种营销噱头,以高额回报租金吸引投资者。但一旦开发商破产或出现财务问题,其回租承诺或回报率可能无法实现,存在较高的不确定性风险。

养老别墅租了19年,免费赠送。

旨在方便年轻租客拎包入住的“不租不改”政策的诞生,一度风靡北京租房市场,受到各路资本的广泛青睐和追捧,催生了一批长租品牌或长租公寓运营公司。

这些项目的基本运作模式是与业主签订3 ~ 8年的长期租约,一次性支付低于市场价的租金,以获得更有竞争力的租金价格,再以市场价出租,赚取差价。当时长租公寓被资本视为金矿,带来了很多“创新”。但正是诸多“创新”让长租公寓陷入行业低谷,发展仍面临困境。

随着长租公寓模式潜在风险的显现,北京从去年开始加强了政策应对。

2021年6月3日,北京市住建委发布《住房租赁指南3.0版》,建议与住房租赁企业签订合同时,不得一次性支付长期租金。这将意味着长租公寓市场可能存在诸多隐藏的风险。为此,北京市住建委、市市场监管局等部门于2021年2月3日联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,明确禁止“长收短付”。住房租赁企业向承租人收取的租金金额原则上不得超过三个月的租金,收取的保证金金额不得超过一个月的租金,并通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理。

在此背景下,新增一批租赁住房项目试图抢占北京长租公寓市场,各种风险矛盾交织涌入,可能加剧行业混乱无序发展的风险。

尤其是与长租公寓没有直接关系的小产权别墅项目,打出了“长租”的旗号,蹭热度、搭便车的意图非常明显。记者调查还发现,北京顺义区一处农村集体土地上新建了数十栋别墅,正在以“六元桥别墅”的名义进行宣传招商。根据发布的信息,该项目推出京郊特色别墅,面积320平米至360平米,每平米售价仅1万元。然而,记者根据相关营销人员提供的“购房合同范本”发现,该房产其实是一套出租房,一次可租19年。

根据一份《土地及地上建筑物租赁协议》(范本),长租房屋为位于北京市顺义区马坡镇缪娟村北街1号的养老别墅。土地所有者为缪娟村委会,土地为集体建设用地,面积为13901.09平方米。

协议还显示,2022年1月18日,项目出租方北京缪娟养老服务有限公司与土地所有人签订了《顺义区农村土地租赁合同》,期限为19年,自2022年1月18日至2040年12月31日,也是养老别墅租赁协议的期限。

11月15日,顺义区马坡镇缪娟村委会相关工作人员告诉记者,村北是独栋别墅项目,尚未入住。目前有几栋楼正在装修,但具体的出租细节她并不清楚。

根据综合别墅项目相关的土地租赁合同和不动产权证书(京(2021)顺不动产权证第0013125号),养老别墅项目占用的土地为工业用地,由北京缪娟养老服务有限公司委托人以每年每亩1万元的价格向缪娟村经济合作社租赁,用于办公、厂房和养老用房。但实际上已经一次性建成20多栋独栋别墅并出租了19年。此外,公司还签订了书面补充(房产赠与)协议,约定租赁合同到期后,承租人所租房屋可免费赠送。

记者注意到,北京农村集体租赁住房不允许以租代售,相关政策已有提及。早在2017年,北京市住建委等部门就联合发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房的有关意见》,规定集体租赁住房可以依法出租取得收益,不得对外销售或者以租代售。鼓励签订长期住房租赁合同,但单笔租赁期限不得超过10年。

“长租公寓受到一些房地产企业的追捧,主要是因为其开发的项目涉嫌灰色产品,以长租公寓的名义或为了一个准合法的身份进入市场,但这违背了长租公寓的初衷。准确把握长租公寓的发展定位,明确概念内涵和功能,同时加强对长租公寓建设的动态监管,特别是有效防范营销、名称被边缘化等各种潜在风险,确保各种红线底线不被突破。”前述知情人士表示。

(应采访对象要求,于红、吕丽均为化名。)

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