寓米公寓

【环球旅讯龚大钊】在“高烧”不退的非标住宿领域,这两年也衍生出了很多新的模式,出现了一批江湖门派,各凭一脉取经,立足武林。白纬玲公寓就是这样一家扎根于短租公寓十年的企业,其董事长张婉华是中国探索短租公寓市场的第一个开拓者。

从最早的短租公寓品牌——私人家居度假公寓品牌希尔曼,到现在的短租去中心化管理平台——白纬玲。它的每一步都可以被追踪。此次升级,白纬玲公寓欲借助沉淀十余年的短租管理系统向创业者输出,寻求更大的扩张。

在线尝试

“短租市场讲究规模取胜。在做公寓之前,是先做一个,再开一个,确实赚了一些钱,但这个速度太慢了,”张婉华说。“现在我们都注重品牌。没有规模,哪里来的品牌?”

寓米公寓

白纬玲公寓创始人兼董事长张婉华

随着共享经济和资本市场的进入,以及传统标准住宿业态的没落,白纬玲也在尝试突破传统分散式公寓酒店管理的角色定位。

2015年,白纬玲公寓第一次调整,成立了短租去中心化管理平台Yumi.com。成立之初,白纬玲以私享家和希尔曼为合作伙伴接入平台的预约系统,两家公寓的用户也成为了Yumi.com的会员..

但仅靠两个公寓的会员,很难支撑一个平台的流量。目前,优米网自有渠道的预订量仅占20%。“目前市面上有很多平台,包括信息预订平台、Airbnb、Homeaway、途家等。、以及服务平台,EQR、雅诗阁、朱华等。”

他反思说,竞争激烈的网络平台不是白纬玲公寓应该做的事情,至少目前不是。“分散的物业管理,哪个平台都没有涉足,”张婉华兴奋地提到,这是白纬玲公寓突破的希望。

输出管理系统

这一调整,他旨在授权企业家在短期租金。具体来说,白纬玲将沉淀十余年的短租公寓管理系统与创业者共享,赋能他们,无论是短租创业者还是有房加盟商,在白纬玲搭建的孵化平台(白纬玲学院)创业。

据张婉华介绍,目前白纬玲出口短租的管理体系涉及:品牌、会员、供应链、产品设计、连锁经营、财务、培训体系、人才机制。当吸纳了一定规模的短租创业者,白纬玲管理的公寓会更大。

在这个孵化体系中,创业者可以是有专业管理技能的酒店员工,也可以是有房的个体房东或二房东。“只要你有兴趣,就可以加入进来。与传统的酒店行业相比,我们创业的门槛会低很多,”张婉华说。

创业者可以选择白纬玲的房源来创业,也可以直接接入白纬玲的管理系统来创业,比如个体房东或者二房东。白纬玲可以为他们提供一整套支持,包括Saas系统和品牌支持。在这部分有房的创业者称为加盟商。

现阶段可以通过其他渠道预订原有的自营、孵化器、加盟公寓。不过,张婉华表示,上述丰富的产品供应链所要打造的公寓规模,将提高自有渠道的预订比例。

做每个人的米语

白纬玲改造了传统的业务和流程,解决了客房改造、客房管理、销售入口等问题。对于零散公寓商户来说,同时突破了短租零散公寓的规模瓶颈,解决了房源越多运营效率越低的问题。

但问题是,为什么直接有房的业主不选择托管?想在短租创业的有志之士,为什么不选择打造自己的短租品牌,而一定要做白纬玲的品牌?

对此,张婉华回应:“我们只接受接受白纬玲理念和品牌的创业者,铂涛、东城等大型酒店品牌管理运营商也在做创业孵化。我们的创业孵化和他们不一样,必须在白纬玲的统一品牌下进行。”

他把自己现在做的事情比作把“大米饭”变成“小米饭”,然后把“小米饭”变成“大家的米饭”。这一系列动作都是既定的规模扩张战略的实施。

张婉华还表示,新三板挂牌后,也将依靠资本的力量实现更大的扩张。

这将是一场企业家之间的战争。

日前,白纬玲学院已经举办了两届,学员主要是白纬玲公寓的员工。张婉华提到:“我们还将通过线下社区活动,吸引更多拥有酒店管理等专业知识、对创业充满热情的人。”

这个孵化体系率先从内部开始。张婉华说,这是集团价值观和文化的改变,老板文化彻底落实到员工身上,让他们认同从员工到企业家的身份转变。

如果学生是新生,企业家如果能够鼓励更多的人来白纬玲学院创业,他们将获得更多的商店股权。据悉,第一期毕业于白纬玲学院的学生已被分配到自己选定的商店。

一个团队领导可能要负责好几家店,相当于连锁公寓酒店的老板。销售情况与股权分红直接挂钩,会大大提高创业者的积极性,这是传统门店模式无法比拟的。张婉华说,赋权背景下的创业不是个人或大象的竞争,而是创业者之间的竞争。

商业模式探索

在赋能创业、扩大规模、完善短租公寓产品供应链的战略转移中,白纬玲成功避免陷入烧钱的泥潭。据张婉华介绍,目前白纬玲管理的门店有60多家,还有50多家在建。平台收入主要由管理费、预订收入、供应链收入、管家费构成。

其中,管理费是指使用白纬玲短租管理系统支付的费用,预订收入是每家店铺通过优米网搜索预订平台达成一笔交易后,Yumi.com对每笔交易收取的费用,也就是传统意义上的佣金。

供应链的收入集中在白纬玲以短租的方式提供给创业者的家具设计和集成产品,称为资产包;管理费由白纬玲收取,并最终与供应商结算。有些家政服务是由商店和外包商提供的。

“企业家可以通过出售资产包快速收回持股成本,”张婉华说。“我们现在需要做的是给创业赋能,让创业做大。我们的竞争对手是酒店业。未来,中国600万酒店经营者将成为出租车司机的他是我的兄弟。”

从短租进入酒店行业,先不说跨市场的需求竞争能否构成威胁。单就短租市场而言,我们还面临着几大问题,比如房源的竞争、分散物业带来的管理成本增加、销售渠道的占用率压力等。

房子从哪里来?

在采访中,张婉华就住房问题坚定地表示:“住房不是问题,我们有很多住房。”据了解,白纬玲目前与全国200多家房地产开发商有深度互动。

“市场上缺乏有利于新房销售的品牌公寓经理,”张婉华说。“通过与房地产开发商的联动,白纬玲有足够的住房供创业者入驻。”

目前创业者多采用白纬玲建议的五五分成的销售方式与业主达成合作,但具体合作规则仍由创业者主导,是收益分成还是固定租金取决于所在区域的供需市场。

不过,记者也了解到,白纬玲的旅游度假物业多以收益分成的形式合作,而在市中心的物业,与业主合作更多的是固定租金。

在御米汇APP(C端应用)上,我们发现,除了广州的部分市中心物业外,白纬玲在滇海南的公寓以旅游度假物业为主,这些地区的物业大多处于买方市场。

谁来做这项服务?

据了解,门店是白纬玲公寓服务体系的轴心。企业家作为店铺的负责人,不仅要负责店铺员工管理和店铺销售业绩,还要为租客提供接待、保洁等家政服务。

针对物业管理分散的痛点,白纬玲还推出了合伙人APP(B端应用),围绕短租创业者和加盟商的需求,搭建了一个共享闲置社会资源的平台,推出本地指南和社会化服务,提供房间清洁、维护、洗涤等各种家政项目。

“当然,商店必须承担清洁、维护和其他服务,但短租市场,尤其是旅游和度假物业,尤其受季节性影响。我们建立的这个共享社会闲置资源的平台,可以满足门店在旺季的服务需求,”张婉华说。“门店员工的利用率可以达到95%以上。”

除了一些专业化的服务,白纬玲在门店周边寻找一批当地人,满足一般的服务需求,为他们提供服务、礼仪等培训,让他们成为管家服务商,弥补旺季人手不足的问题。

销售渠道在哪里?

如今非标住宿不断吸引玩家,市场竞争日趋激烈。10月20日,途家宣布收购携程和短租去哪儿预订入口、团队和整体业务。至此,途家在短租的交易平台整合基本完成,拿下了途家、蚂蚁短租、携程、去哪儿的预订入口。

张婉华多次提到,上述丰富的产品供应链所要打造的公寓规模,将提高自有渠道的预订比例。不难看出,赋能创业只是白纬玲改善产品供应链、实现规模扩张的一种手段。核心是搭建自己的线上平台。

实现白纬玲公寓线上线下的闭环,并带动平台外流量的扩大,最终将业主手中的房子卖出去。途家的模式也差不多,只是途家掌握了市面上大部分短租公寓和民宿的预订入口。对于交通稀少的白纬玲来说,这种市场模式一点也不友好。

但张婉华认为,白纬玲仍然是短租的公寓产品供应商,也是包括途家在内的线上平台的供应链,在流量上不存在竞争和冲突。

对于创业者来说,一套短租管理体系和充足的销售渠道是创业的保障;对于业主来说,充足的销售渠道和专业的闲置房产活化管理是委托管理的前提,白纬玲公寓能否满足两者的诉求非常重要。

对轻资产扩张模式的质疑

日前,我了解到白纬玲在新三板挂牌的申请已经获批,成为首家登陆新三板的短租公寓企业。这表明资本市场认可白纬玲的公寓品牌和短租的管理模式,但其平台仍有一些具体问题有待细化。

比如,如何吸引创业者入驻;创业门槛太低会不会影响运营管理,增加孵化成本?众包服务商能否掌握移动应用,能否支撑门店的服务效率。

这一战略升级使白纬玲从a到C的短租公寓品牌转变为短租创业者的a到B服务平台。如何适应这种角色转变?

白纬玲依靠股权来控制店铺,这也意味着企业家将被束缚在经营管理中。如何给创业者和加盟商更多的运营空?

随着规模的扩大,品牌也很难保证门店的服务水准,尤其是类似于加盟店的服务水准。他们如何在扩张的道路上保持对品牌服务的控制?

强调去中心化和嘀咕控制看似矛盾的状态,其实是很多连锁店试图通过轻资产模式扩张的真实写照。

虽然共享经济的繁荣是轻资产模式的有力注脚,但对于一向擅长专注服务的非标住宿来说,脱离了管理的去中心化和服务的控制的轻资产扩张模式并没有我们想象的那么和谐。

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